Come funziona e chi può richiederlo

Naturalmente tutti gli aspetti che sono stati introdotti nel paragrafo precedente meritano di essere approfonditi in maniera più dettagliata. Prima di tutto è importante spiegare bene chi ha il diritto di chiedere ed ottenere il prestito vitalizio ipotecario: abbiamo già visto che è necessario aver compiuto almeno sessant’anni ed essere proprietari di un immobile, ma questo non è sufficiente. L’immobile, infatti, deve possedere delle determinate caratteristiche: ovviamente non deve già essere gravato da ipoteca e poi deve essere facilmente rivendibile. In linea di massima sono accettate tutte le categorie di immobili residenziali, ma le banche possono rifiutare le richieste di finanziamento che provengono da persone che hanno sì compiuto i sessant’anni, ma i cui immobili risultano essere difficili da rivendere oppure situati in zone a forte rischio ambientale o sottoposte a vincoli di diverso tipo. Per confermare la presenza di tutti i requisiti richiesti, al momento della domanda di finanziamento il richiedente deve fornire alla banca una serie di documenti: oltre al documento di identità in corso di validità e al codice fiscale (necessari per qualsiasi tipologia di prestito) bisogna presentare lo stato di famiglia, il certificato contestuale o cumulativo e la relazione notarile preliminare.

Il prestito vitalizio ipotecario è un prestito personale, quindi non finalizzato: le some ottenute possono essere utilizzate in totale autonomia e libertà dal beneficiario. Il finanziamento è garantito da un’ipoteca di primo grado che viene accesa sull’immobile di proprietà del richiedente. L’importo concesso è legato al valore dell’immobile (stabilito con una perizia da un tecnico indicato dall’istituto erogante) e all’età del richiedente: solitamente è possibile ottener somme che vanno dal 15% al 50% del valore dell’immobile. L’importo concesso può essere erogato sia in un’unica soluzione (e questa è la soluzione per così dire “normale”) che in forma progressiva, come una sorte di rendita. Il prestito non prevede una scadenza fissa: il rimborso avviene solitamente alla morte del beneficiario, anche se sono previsti altre modalità di estinzione del debito, anche anticipatamente. L’argomento verrà trattato nel prossimo paragrafo. È prevista la capitalizzazione annuale degli interessi.

Quando va restituito il prestito vitalizio ipotecario?

La principale peculiarità di questo finanziamento è che non ha una durata che può essere stabilita a priori: di solito, quando si firma il contratto di un tradizionale prestito personale, la durata del piano di rimborso, così come il numero e l’entità delle rate, è nota. Nel prestito vitalizio ipotecario, invece, la durata è legata alla vita del beneficiario; se il prestito è cointestato con il partner (coniuge o convivente), la durata del finanziamento coincide con la durata della vita del più longevo tra i due componenti della coppia. Il rimborso solitamente avviene dopo la morte del beneficiario del prestito: se ne devono occupare gli eredi, che hanno dodici mesi di tempo per pagare quanto dovuto. In realtà hanno a disposizione due opzioni: possono mantenere la proprietà dell’immobile, pagando alla banca quanto dovuto; in questo caso possono anche cercare un accordo con la banca per la stipulazione di un nuovo finanziamento, in modo da estinguere a rate il debito ereditato.

In alternativa possono dare alla banca stessa l’incarico di vendere l’immobile, che inizialmente viene proposto al suo valore di mercato. Se l’immobile non viene venduto, il suo prezzo viene ridotto del 15% di anno in anno fino a quando non si riesce a concludere la cessione. Una volta effettuata la vendita, la banca trattiene l’importo che gli spetta, mentre l’eventuale eccedenza va agli eredi. Se il prezzo di vendita dell’immobile si rivela più basso del debito residuo, gli eredi non devono comunque rimetterci di tasca loro: la legge prevede espressamente che il debito non può in alcun caso superare l’importo ricavato con la vendita dell’immobile. Nel caso in cui la persona che ha ottenuto il finanziamento non avesse alcun erede, il finanziamento verrebbe estinto con la vendita dell’immobile, che comunque avverrebbe solo dopo che siano trascorsi i soliti dodici mesi dalla morte del beneficiario.

Il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario prevede anche dei casi in cui la banca è autorizzata a richiedere il rimborso integrale dell’importo concesso (sempre più spese ed interessi) in una soluzione unica. Questo può succedere:

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• quando vi è un trasferimento della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile su cui è stata accesa l’ipoteca;
• quando sull’immobile vengono compiuti atti in grado di pregiudicarne notevolmente il valore;
• quando l’immobile viene trascurato così tanto da perdere l’abitabilità;
• quando vengono apportate delle modifiche senza aver prima trovato un accorto con l’istituto erogante;
• quando soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato o del personale di assistenza prendono residenza nell’immobile;
• quando l’immobile è sottoposto a procedimenti conservativi o esecutivi per una somma superiore ad un quinto del suo valore.

Da questo elenco si possono capire che il prestito vitalizio ipotecario presenta anche qualche rischio. Infatti, se non si estingue anticipatamente il debito, l’immobile dato in garanzia non può essere venduto o modificato in modo sostanziale, ma non può neanche essere dato in affitto o in locazione. L’immobile deve essere mantenuto in un buono stato di conservazione: per accertarsi di questo, molto spesso gli istituti eroganti richiedono al beneficiario del prestito di inviare ogni anno una relazione relativa proprio allo stato dell’immobile. L’altro rischio riguarda gli eredi, che potrebbero ritrovarsi nella situazione di voler mantenere la proprietà dell’immobile, ma senza avere la liquidità necessaria per pagare la somma dovuta. In tal caso, se non trovano un accordo con la banca per un pagamento rateale, saranno costretti a far mettere in vendita l’immobile.

Prestito vitalizio ipotecario regolamento attuativo legge 2021

Nel 2021 sono ancora valide le regole stabilite dal regolamento attuativo varato alla fine del 2015 con un decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, entrato in vigore dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 16 febbraio 2016. il decreto è composto da quattro parti: dopo il preambolo introduttivo, che di fatto ripercorre i passi percorsi dalla norma durante il suo iter, ci sono tre articoli. Il primo articolo si limita a dare le definizioni necessarie per capire gli articoli successivi. È molto più ricco di informazioni il secondo articolo, che è quello che spiega le regole generali del finanziamento.

In questa sua parte, la norma si concentra sulle caratteristiche che devono avere la documentazione precontrattuale, il contratto del prestito vitalizio ipotecario e tutte le altre scartoffie legate al prestito. Sempre nell’articolo 2 viene spiegato che se il soggetto che richiede il finanziamento sia sposato o conviva da almeno cinque anni e se entrambi i componenti della coppia abbiano superato i sessantanni, il contratto di prestito deve essere firmato da tutti e due, anche se l’immobile risulta di proprietà di uno solo. In questo caso, come abbiamo visto in precedenza, la durata del finanziamento coincide con la vita del firmatario che vive più a lungo. Il terzo articolo invece elenca i motivi che possono portare ad una importante riduzione del valore dell’immobile e che quindi autorizzano il finanziatore (ovvero la banca erogante) a richiedere il rimborso integrale.

Prestito vitalizio ipotecario over 60 e over 65

A differenza di altre formule che hanno ottenuto un immediato successo, il prestito vitalizio ipotecario ha faticato parecchio prima di ottenere un po’ di attenzione. Il merito di questa “rinascita” del finanziamento è da attribuire al legislatore, intervenuto più volte per modificare la norma prima che venisse emanato il decreto attuativo relativo al prestito vitalizio ipotecario. Il cambiamento più importante probabilmente è quello che ha riguardato i requisiti per l’accesso al finanziamento: in origine il prestito poteva essere richiesto solo da persone di età superiore ai 65 anni; l’età minima, come più volte ribadito nel corso di questa guida, è stata poi ridotta a 60 anni, ampliando notevolmente la platea dei soggetti potenzialmente interessati.

L’età, insieme al valore dell’immobile dato in garanzia, è un parametro decisivo per la definizione dell’importo che la banca può erogare: in linea di massima si può dire che chi rientra nella fascia di età compresa tra i 60 ed i 70 anni può ottenere una somma pari a circa il 10/15% del valore dell’immobile; la percentuale sale se l’età del richiedente è più avanzata: si arriva al 20% per chi ha tra i 71 e gli 80 anni, al 40% per chi ha tra gli 81 ed i 90 anni e al 50% per chi ha superato questa soglia. Quando ha fatto il suo debutto, molti hanno definito il prestito vitalizio ipotecario come un finanziamento per over 60 che poteva rappresentare un’alternativa alla nuda proprietà. In realtà si parla di due cose decisamente diverse: è vero che in entrambi casi il soggetto riesce ad ottenere una somma di liquidità dal suo immobile, mantenendo il diritto ad abitarci, ma nel caso della nuda proprietà c’è una vera e propria vendita, mentre nel caso del prestito vitalizio ipotecario l’immobile viene solo dato in garanzia e gli eredi hanno la possibilità di mantenerne la proprietà.

Calcolo prestito vitalizio ipotecario: preventivo e simulazione

Per effettuare il calcolo della somma che si può ottenere con il prestito vitalizio ipotecario è necessario tenere conto di almeno tre fattori, Innanzi tutto c’è da considerare che la somma massima che può essere erogata con questa formula è pari a 350.000 euro (anche se ogni banca può fissare dei tetti massimi anche più bassi), ma bisogna anche aggiungere che l’importo concesso viene definito sulla base del valore dell’immobile dato in garanzia e dell’età del richiedente. Più sono alti il valore della casa e l’età del soggetto che presenta la domanda di finanziamento e più alto sarà l’importo che la banca potrà concedere. Solitamente con il prestito vitalizio ipotecario, sempre rispettando il tetto massimo dei 350.000 euro, permette di ottenere delle cifre che vanno dal 10 al 50% del valore dell’immobile ipotecato; la percentuale varia in relazione all’età del richiedente:

• chi ha tra i 60 ed i 70 anni può ottenere una somma pari al 10% o al 15% del valore dell’immobile;
• chi ha tra i 71 e gli 80 anni può ottenere fino al 20% del valore dell’immobile;
• chi ha tra gli 81 ed i 90 anni può ottenere fino al 40% del valore dell’immobile;
• chi ha più di 90 anni può ottenere fino al 50% del valore dell’immobile.

Considerando quanto detto finora si può capire immediatamente quanto può essere importante la perizia con cui il tecnico scelto dalla banca valuta l’immobile. La valutazione viene fatta subito dopo che la banca ha espresso il suo parere di fattibilità, quindi solo dopo aver esaminato la domanda ed i documenti presentati dal richiedente. Nel calcolo del preventivo si deve tenere conto anche del tipo di finanziamento, che può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. Per avere un’idea più chiara dei costi e delle condizioni applicate al finanziamento facciamo qualche esempio, prendendo i dati dai fogli informativi ufficiali delle varie banche aderenti al prestito vitalizio ipotecario: tra queste figurano senza dubbio MPS e Banca Popolare di Sondrio.

PrestiSenior, il prestito vitalizio ipotecario di MPS

Il finanziamento con prestito vitalizio ipotecario erogato dalla banca Monte dei Paschi di Siena prende il nome di PrestiSenior: è riservato a chi ha compiuto 60 anni ed è proprietario di un immobile residenziale. L’istituto permette di scegliere tra la versione con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese con rimborso in un’unica soluzione al termine del finanziamento (quindi dopo la morte del beneficiario) oppure con il pagamento annuo delle sole spese ed interessi, con il capitale che viene versato solo alla scadenza del prestito. È prevista anche la possibilità di estinguere anticipatamente il prestito, anche solo parzialmente, e senza dover pagare alcuna penale, a patto che venga inviata una comunicazione scritta alla banca con almeno trenta giorni di anticipo.

A prescindere dalla modalità di rimborso scelta, il prestito può essere erogato in un’unica soluzione oppure in tranche a cadenza annuale di pari importo (fino ad un massimo di venti rate). Nel caso in cui all’interno dell’immobile dato in garanzia convivano con il proprietario anche persone di età inferiore ai 60 anni, la somma massima che può essere concessa viene ridotta del 25%; la stessa riduzione si applica anche nel caso in cui risieda nell’immobile un regolare affittuario. L’immobile dato in garanzia deve essere assicurato, con copertura dai rischi di incendio, fulmini e scoppi di gas.

Il tasso di interesse del prestito vitalizio ipotecario erogato da MPS rimane fisso per l’intera durata del finanziamento. Nel foglio informativo aggiornato al 2021 viene fatto un esempio relativo ad un prestito da 100.000 euro a favore di una persona di 70 anni di età, con restituzione che viene effettuata dagli eredi dieci anni dopo la stipulazione del contratto:

• nel caso in cui la somma sia stata erogata in un’unica soluzione, il TAEG ammonta al 4,33%;
• nel caso in cui la somma sia stata erogata in dieci tranche da 10.000 euro ciascuna, il TAEG ammonta al 4,22%.

Nel Tasso Annuo Effettivo Globale sono inclusi gli interessi, stabiliti in base all’IRS lettera di periodo a 30 anni più lo spread del 3,6%, e le altre spese collegate al finanziamento, ovvero quelle relative all’istruttoria, alla perizia, all’imposta sostitutiva ed alle polizze assicurative obbligatorie sull’immobile.

L’importo massimo che si può ottenere è pari a 250.000 euro: se viene erogato a rate, l’importo minimo di ogni tranche è di 2.4000 euro, mentre quello massimo è di 25.000 euro. La somma effettivamente concessa è legata all’età ed al valore dell’immobile: se il richiedente ha 70 anni come nell’esempio precedente, può ottenere un importo che può arrivare fino al 24,8% del valore dell’immobile; la percentuale sale fino al 37,1% per i richiedenti di 80 anni, mentre quella massima è pari al 50% (riservata ai clienti di 90 anni che richiedono il prestito con erogazione unica).

PIV PopSo, il prestito vitalizio ipotecario della Banca Popolare di Sondrio

Il finanziamento erogato dalla Banca Popolare di Sondrio si chiama PIV Popso: a differenza di quello concesso da MPS, questo prestito viene rilasciato solo ai proprietari di un immobile residenziale che abbiano già compiuto 65 anni. Anche in questo caso è possibile optare per la formula con capitalizzazione annuale e rimborso in un’unica soluzione del montante maturato alla scadenza oppure per quella con il pagamento annuale degli interessi e delle spese, con la sola quota di capitale che dovrà essere restituita dagli eredi alla scadenza del finanziamento. Come spiegato in precedenza, gli eredi hanno dodici mesi di tempo per versare alla banca l’importo dovuto, mantenendo in questo modo la proprietà dell’immobile, oppure per dare alla banca stessa il mandato di vendita; inizialmente l’immobile verrà proposto al suo valore di mercato, ma se non si conclude la vendita, il prezzo verrà ridotto del 15% ogni anno.

Anche la Banca Popolare di Sondrio propone un prestito vitalizio ipotecario a tasso fisso, applicato nella misura massima del 5,00%. L’importo erogato, che può andare da un minimo di 30.000 euro fino ad un massimo di 300.000 euro, dipende come sempre dal valore dell’immobile e dall’età del richiedente: si va da una somma pari al 18,60% del valore dell’immobile per chi ha 65 anni di età fino al 48,90% del valore dell’immobile concesso a chi ha compiuto i 90 anni. Ad esempio, se la persona interessata al prestito ha compiuto 78 anni e la perizia stabilisce che il suo immobile ha un valore di 300.000 euro, la somma massima che la banca PopSo può concedergli è pari a 96.300 euro, cioè al 32,10% del valore stimato dell’immobile.

Sul foglio informativo aggiornato ad ottobre del 2021 viene fatto un esempio relativo ad una persona di 70 anni, proprietario di un immobile dal valore di 750.000 euro che ottiene un prestito da 100.000 euro; la durata prevista del finanziamento è di 20 anni. Nel caso in cui venga scelta la formula con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, considerando il Tan del 5,00%, il TAEG ammonta al 5,41%, con le spese così suddivise: 1,500 euro per l’istruttoria, 50,00 euro all’anno per le spese di assicurazione, 244 euro per la perizia, 250,00 euro per l’imposta sostitutiva e 1,15 euro per l’invio delle comunicazioni periodiche; a queste si aggiunge la commissione di gestione pratica da pagare ogni anno, che è pari allo 0,25% sul debito in essere (quindi 250 euro ogni anno). Al termine dei 20 anni di finanziamento, il montante, ovvero la somma complessiva dovuta dagli eredi e composta dall’intera quota capitale, dagli interessi e dalle spese, ammonta a 278.254,43 euro.

Nel caso in cui invece venga scelta la formula con pagamento annuale degli interessi e delle spese, il TAEG ammonta al 5,50%. In linea di massima l’ammontare delle spese è lo stesso che è stato riportato in precedenza. Ogni anno però si paga una rata pari a 5.260 euro, composta da 5.000 euro di interessi, 250,00 euro di spese annue di gestione e 10,00 euro di spese per incasso della rata. Al termine del finanziamento, agli eredi rimane da pagare solo la quota capitale, che rimane fissa a 100.000 euro. Ovviamente questi solo solo esempi: con il prestito vitalizio ipotecario è impossibile stabilire a priori la scadenza e, quindi il costo complessivo del finanziamento; per questo nelle simulazioni si stabilisce una durata data dalla differenza tra l’aspettativa di vita e l’età del richiedente.

È possibile anche effettuare il rimborso anticipato, anche solo parziale. In questo caso però il beneficiario dovrà corrispondere alla banca un indennizzo pari all’1,00% del capitale o del montante che viene restituito prima della scadenza. Se il richiedente è sposato o convive da almeno cinque anni con un’altra persona che ha raggiunto il requisito anagrafico dei 65 anni, il contratto di prestito deve essere firmato da entrambi i componenti della coppia: la regola è valida anche se l’immobile è di proprietà di uno solo dei due. In caso del genere la scadenza del finanziamento coincide con la data di morte del partner più longevo.